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LOI SCELLIER,PRIVILIGIER LES GRANDES VILLES
Piégés par l'attrait fiscal. Alors qu'ils pensaient réaliser des économies, de nombreux propriétaires ont appris, à leurs dépens, à se méfier des publicités vantant les programmes de défiscalisation immobilière. «Beaucoup de gens sont dans des situations délicates car ils ont perdu l'avantage fiscal faute de locataire et ne peuvent pas revendre», explique Isabelle Faujour, directrice adjointe de l'UFC-Que Choisir. Entre 5 000 et 10 000 personnes selon l'association de consommateurs, et jusqu'à «29 000 investisseurs, pour beaucoup ruinés, surendettés» seraient concernés, selon l'Association de défense des investisseurs et mandataires (Adim). Leur tort ? Avoir investi dans des programmes immobiliers défiscalisant type Robien ou Borloo.
A la quête d'une perle rare : le locataire
Créé en 2003, le dispositif Robien offre un allègement d'impôts, à condition que le propriétaire loue le logement pendant neuf ans. Mais de nombreux propriétaires «ont acheté un bien surfacturé pour lequel ils ne trouvent pas de locataire et perdent le bénéfice de la défiscalisation», affirme Claudy Giroz, la présidente de l'Adim. Comme Sylvie, une Lilloise de 45 ans. Lorsqu'elle se déplace sur les lieux du logement, elle est atterrée. «La résidence est pleine de malfaçons, a des problèmes d'acoustique et son emplacement complètement improbable, en pleine forêt à plus de trois kilomètres du village. Là, vous réalisez vite que vous êtes propriétaire d'un bien surévalué à 600 kilomètres de chez vous avec la perspective de le garder pendant 10 ans avec un prêt de 25 ans sur le dos.» Un problème de livraison mais surtout d'emplacement. Entre 2003 et 2008, près de 350 000 logements ont été construits dans le cadre du dispositif Robien, selon une étude du Crédit Foncier. Ainsi, « dans une soixantaine de villes de plus de 50 000 habitants, l'offre locative est largement supérieure à la demande.» De nouvelles villes, comme Dijon, Besançon, Valence, Gap ou encore Saint-Quentin sont considérées par cette étude comme de nouveaux secteurs à «risques locatifs», c'est-à-dire sans besoin locatif.
Des loyers sans rapport avec la valeur du bien
«On se sent pris au piège. Au moment de l'achat, tout est présenté comme un placement financier et le support immobilier devient subsidiaire, explique Denis, un Orléanais de 42 ans. Cela devait nous coûter entre 150 et 200 euros par mois. Dans la pratique, on est plutôt autour de 400 euros par mois.» En effet, certains promoteurs ont présenté ce placement sans risque, en faisant des estimations sur des loyers sans rapport avec la demande locative. Alors qu'elle se situe entre 6 et 13 euros du mètre carré dans l'immobilier neuf, les propriétaires exigent en moyenne entre 11 et 25 euros du mètre carré, selon le Crédit Foncier. Face au manque de candidats à la location, les investisseurs sont alors contraints de baisser leur prix. En effet, pour conserver l'avantage fiscal du bien, ils ne peuvent pas le laisser vacant plus de douze mois de suite.
«Que faire d'un bien de mauvaise facture ?»
Emmanuel, un ingénieur de 36 ans, qui a investi 130 000 euros dans un bien, estime aujourd'hui ses pertes à 30 000 euros, l'équivalent de ce qu'il comptait économiser. Vient ensuite le problème de la revente. «Que faire avec un appartement de mauvaise facture dans une zone à faible potentiel locatif sans perdre de l'argent alors que tout le monde va vouloir revendre en même temps ?», s'interroge un autre investisseur. Pour éviter aux prochains acheteurs ce genre de déconvenue, le Crédit Foncier rappelle quelques règles de bonne conduite. Certaines font appel au bon sens, comme le fait de choisir une ville dynamique et attrayante, ou encore «une ville que l'on connaît et si possible pas trop éloignée» de son domicile. Plus utile, le Crédit Foncier conseille d'investir sur un appartement économe en énergie, d'anticiper le vieillissement de l'immeuble pour sa revente à terme et surtout de s'informer sur les loyers pratiqués dans la ville d'achat.
source:lefigaro
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