Défiscalisation : ETES VOUS ARNAQUEUR OU ARNAQUé ?

Source : http://www.yahoo.monnaietime.fr/2010/12/17/defiscalisation-etes-vous-arnaqueur-ou-arnaque/

Publié par Jean-François Filliatre le 17/12/2010

Les particuliers courent après les avantages fiscaux. Mais ce ne sont pas les grands gagnants de la défiscalisation. Loin s’en faut…

8 février

Pérenniser son investissement locatif

Les particuliers courent après les avantages fiscaux. Mais ce ne sont pas les grands gagnants de la défiscalisation. Loin s’en faut…

Dernière ligne droite pour faire le plein des avantages fiscaux et payer moins d’impôts sur le revenu en 2011. Avant le resserrement prévu des niches fiscales. Non seulement, nombre d’entre elles seront rabotées de 10 % l’an prochain, mais le plafond global de déduction fiscale, prévu pour en 2011, est également revu à la baisse. De 20 000 euros plus 8 % du revenu imposable, il passera à 18 000 euros plus 6 %.

Les niches fiscales, voilà un bien joli terme pour stigmatiser les épargnants désireux de réduire leur impôt. Et de donner d’eux, une image de profiteur en cette période de disette monétaire. Seriez-vous donc des arnaqueurs de la société ? A moins que vous ne soyez arnaqués !

Une subvention déguisée à des secteurs économiques

Tous les placements ne donnent pas droit à avantage fiscal. Sont principalement visés le financement des petites et moyennes entreprises, via des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), des fonds d’investissement de proximité (FIP) ou via la souscription d’actions lors d’augmentation de capital. L’immobilier, avec les lois Scellier, Malraux ou encore les investissements en zone de revitalisation rurale. Sans oublier la retraite avec le Plan d’épargne retraite populaire.

Premier constat : dans la plupart des cas, personne ne souscrirait ces placements sans avantage fiscal. Plus qu’une aide à des investisseurs particuliers, ils correspondent donc à une subvention déguisée à un secteur économique. Dans quel état serait le marché immobilier du neuf, après la crise, s’il n’avait pas eu l’avantage Scellier ? Voilà pourquoi le gouvernement a récemment décidé de supprimer la réduction d’impôt sur les intérêts d’emprunts pour la résidence principale. Car sur ce marché, l’âne a naturellement envie de boire…

L’art de se faire plumer par plaisir

Seconde certitude : les distributeurs de produits financiers ou immobiliers sont plus aguerris que les épargnants ! Les programmes neuf vendus principalement en Scellier se retrouvent donc souvent plus chers que d’autres constructions destinées à des accédants.

Autrement dit, les promoteurs ont la fâcheuse tendance d’accroître leur marge, histoire de récupérer pour leur compte tout ou partie de l’avantage fiscal.

 Champion toutes catégories de la pratique : les fonds communs de placements dans l’innovation où les gestionnaires prennent une commission de surperformance de 20 % – pratique courante dans le non-côté – sur la part du portefeuille investie en bourse. Et n’hésitent pas à charger la barque sur les autres frais.

La ministre de l’Economie s’en est d’ailleurs émue, au point de faire un décret pour limiter les excès.

Convaincus de faire une bonne affaire, les épargnants se complaisent à faire la chasse aux placements de défiscalisation. Pour le plus grand bonheur des promoteurs et gestionnaires de ces produits, grands gagnants de ces opérations !

Morale de l’histoire : arrêtez de faire de la fiscalité le critère clef de choix d’un investissement au risque de vous faire berner.

L’avantage fiscal ne doit être que la cerise sur le gâteau. Rien de plus !

Défiscalisation :LOI SCELLIER,PRIVILIGIER LES GRANDES VILLES

Source :

l'actualité de l'immobilier

LOI SCELLIER,PRIVILIGIER LES GRANDES VILLES

Piégés par l'attrait fiscal. Alors qu'ils pensaient réaliser des économies, de nombreux propriétaires ont appris, à leurs dépens, à se méfier des publicités vantant les programmes de défiscalisation immobilière. «Beaucoup de gens sont dans des situations délicates car ils ont perdu l'avantage fiscal faute de locataire et ne peuvent pas revendre», explique Isabelle Faujour, directrice adjointe de l'UFC-Que Choisir. Entre 5 000 et 10 000 personnes selon l'association de consommateurs, et jusqu'à «29 000 investisseurs, pour beaucoup ruinés, surendettés» seraient concernés, selon l'Association de défense des investisseurs et mandataires (Adim). Leur tort ? Avoir investi dans des programmes immobiliers défiscalisant type Robien ou Borloo.

 

A la quête d'une perle rare : le locataire

 

Créé en 2003, le dispositif Robien offre un allègement d'impôts, à condition que le propriétaire loue le logement pendant neuf ans. Mais de nombreux propriétaires «ont acheté un bien surfacturé pour lequel ils ne trouvent pas de locataire et perdent le bénéfice de la défiscalisation», affirme Claudy Giroz, la présidente de l'Adim. Comme Sylvie, une Lilloise de 45 ans. Lorsqu'elle se déplace sur les lieux du logement, elle est atterrée. «La résidence est pleine de malfaçons, a des problèmes d'acoustique et son emplacement complètement improbable, en pleine forêt à plus de trois kilomètres du village. Là, vous réalisez vite que vous êtes propriétaire d'un bien surévalué à 600 kilomètres de chez vous avec la perspective de le garder pendant 10 ans avec un prêt de 25 ans sur le dos.» Un problème de livraison mais surtout d'emplacement. Entre 2003 et 2008, près de 350 000 logements ont été construits dans le cadre du dispositif Robien, selon une étude du Crédit Foncier. Ainsi, « dans une soixantaine de villes de plus de 50 000 habitants, l'offre locative est largement supérieure à la demande.» De nouvelles villes, comme Dijon, Besançon, Valence, Gap ou encore Saint-Quentin sont considérées par cette étude comme de nouveaux secteurs à «risques locatifs», c'est-à-dire sans besoin locatif.

Des loyers sans rapport avec la valeur du bien

«On se sent pris au piège. Au moment de l'achat, tout est présenté comme un placement financier et le support immobilier devient subsidiaire, explique Denis, un Orléanais de 42 ans. Cela devait nous coûter entre 150 et 200 euros par mois. Dans la pratique, on est plutôt autour de 400 euros par mois.» En effet, certains promoteurs ont présenté ce placement sans risque, en faisant des estimations sur des loyers sans rapport avec la demande locative. Alors qu'elle se situe entre 6 et 13 euros du mètre carré dans l'immobilier neuf, les propriétaires exigent en moyenne entre 11 et 25 euros du mètre carré, selon le Crédit Foncier. Face au manque de candidats à la location, les investisseurs sont alors contraints de baisser leur prix. En effet, pour conserver l'avantage fiscal du bien, ils ne peuvent pas le laisser vacant plus de douze mois de suite.

 

«Que faire d'un bien de mauvaise facture ?»

Emmanuel, un ingénieur de 36 ans, qui a investi 130 000 euros dans un bien, estime aujourd'hui ses pertes à 30 000 euros, l'équivalent de ce qu'il comptait économiser. Vient ensuite le problème de la revente. «Que faire avec un appartement de mauvaise facture dans une zone à faible potentiel locatif sans perdre de l'argent alors que tout le monde va vouloir revendre en même temps ?», s'interroge un autre investisseur. Pour éviter aux prochains acheteurs ce genre de déconvenue, le Crédit Foncier rappelle quelques règles de bonne conduite. Certaines font appel au bon sens, comme le fait de choisir une ville dynamique et attrayante, ou encore «une ville que l'on connaît et si possible pas trop éloignée» de son domicile. Plus utile, le Crédit Foncier conseille d'investir sur un appartement économe en énergie, d'anticiper le vieillissement de l'immeuble pour sa revente à terme et surtout de s'informer sur les loyers pratiqués dans la ville d'achat.

source:lefigaro